Opinion nga Avokati Erald Aga për çështjen e auditimit të banesave mbi 50 vjecare.
Çfarë parashikohet në projekt vendim?
• Të gjithë objektet të cilat kanë mbi 50 vjet që janë ndërtuar do të duhet që t’i nënshtrohen auditimit teknik.
• Auditim teknik do të konsistojë në kryerjen e ekspertizës së thelluar për të vlerësuar gjendjen teknike aktuale dhe kapacitetin mbajtës të objekteve.
• Në rast se vlerësohet se objekti nuk përmbush kushtet teknike, atëherë i hapet rruga e riparimit ose e prishjes së objektit.
• Subjektet që do të bëjnë auditimin teknik të objekteve do përzgjidhen nga njësitë e vetëqeverisjes vendore dhe jo nga vetë pronarët e objekteve.
• Auditimi teknik do i vihet në dispozicion Institutit të Ndërtimit për kryerjen e oponencës.“Instituti i Ndërtimit me kryerjen e oponencës jep mendimin e tij, i cili mbizotëron mbi aktauditimin teknik dhe zbatohet nga njësitë e vetëqeverisjes vendore ose autoritetet përgjegjëse.
• Pas kryerjes së oponencës dhe analizimit ekonomiko-financiar mbi mundësinë më optimale për të riparuar apo prodhuar dhe rindërtuar objektin, Instituti i Ndërtimit informon ministrinë që ka në përgjegjësinë e saj fushën e ndërtimit apo bashkinë nën juridiksionin e të cilit ndodhet territori ku ngrihet objekti, mbi konkluzionin e arritur.
• Vendimi për prishje të objektit mund të merret në rast se vlera për riparim është e barazvlefshme ose më e madhe se vlera për ndërtimin e tij.
• Për kryerjen e prishjes, riparimit ose ndërtimit të objekteve, nga nisja e këtyre proceseve, deri në procesin përfundimtar të certifikimit të punimeve, institucionet përgjegjëse zbatojnë procedurën dhe rregullat sipas legjislacionit në fuqi.
Problematikat ligjore dhe kushtetuese të projekt vendimit.
Referuar projekt vendimit konstatohet se bazohet në ligjin “Për kontrollin dhe disiplinimin e punimeve të ndërtimit” por gjithsesi në asnjë nen të këtij ligji nuk parashikohet një proces i tillë. Po ashtu projekt vendimi nuk specifikon se çfarë do të ndodhë me truallin e godinës dhe pronarët e tyre.
Problematikat kryesore të këtij projekt vendimi janë kryesisht kushtetuese dhe ligjore. Kushtetuese për shkak se cënohet rëndë e drejta e pronës e parashikuar dhe mbrojtur nga Kushtetuta në nenin 41 dhe 42 të saj.
Neni 41
1. E drejta e pronës private është e garantuar.
2. Prona fitohet me dhurim, me trashëgimi, me blerje dhe me çdo mënyrë tjetër klasike të parashikuar në Kodin Civil.
3. Ligji mund të parashikojë shpronësime ose kufizime në ushtrimin e së drejtës së pronës vetëm për interesa publikë.
4. Shpronësimet ose ato kufizime të së drejtës së pronës që barazohen me shpronësimin, lejohen vetëm përkundrejt një shpërblimi të drejtë.
5. Për mosmarrëveshjet lidhur me masën e shpërblimit mund të bëhet ankim në gjykatë.
Neni 42
1. Liria, prona dhe të drejtat e njohura me Kushtetutë dhe me ligj nuk mund të cenohen pa një proces të rregullt ligjor.
2. Kushdo, për mbrojtjen e të drejtave, të lirive dhe të interesave të tij kushtetues dhe ligjorë, ose në rastin e akuzave të ngritura kundër tij, ka të drejtën e një gjykimi të drejtë dhe publik brenda një afati të arsyeshëm nga një gjykatë e pavarur dhe e paanshme e caktuar me ligj.
Referuar projekt vendimit dhe nenit 41 dhe 42 të Kushtetutës rezulton që projekt vendimi si akt është anti kushtetues për shkak se kushtetuta është ajo që ka sanksionuar që e drejta e pronës private është e garantuar dhe i vetmi rast që pronari mund të zhvihet nga cilësia e të qënit i tillë është në rastin e “shpronësimit për interes publik”. Në rastin konkret, ky projekt vendim nuk është për interes publik për shkak se e drejta e pronës dhe gëzimit të saj është tërësisht private e lidhur ngushtësisht me pronarët e banesave dhe askush përvec tyre nuk do të kishte interes për mënyrën e gëzimit, posedimit apo përdorimit të pronës.
Por edhe sikur për një moment të merrej e mirëqënë se do të ishim përpara një interesi publik sërish në nenin 8 pika ë e ligjit për shpronësimi për interes publik citoj: “Për rastet kur objekte të luajtshme e të paluajtshme, për shkaqe objektive, në kushtet e degradimit ose forcës madhore, krijojnë rrezik të përhershëm për sigurinë dhe shëndetin publik ose krijojnë rreziqe për zhvillimin e qëndrueshëm, në atë shkallë që me gjithë ndihmën e shtetit, këto rreziqe nuk mund të parandalohen nga pronari i tyre”.
E përsëris: “…kur këto rreziqe nuk mund të parandalohen nga pronari i tyre”. Më thjeshtë akoma: Është pronari i pasurisë së paluajtshme që me gjithë ndihmën e shtetit do të marrë vendimin për ta parandaluar degradimin e pronës së tij. E nëse pronari nuk ka mundësi të parandalojë degradimin e pronës së tij është shteti që e ndihmon por në asnjë moment shteti nuk mundet të tja marrë pronën pronarit, tja shembë e tja japë më pas ndonjë firme ndërtimi për të ndërtuar pallat apo komplekse pallatesh të reja në pronat e këtyre pronarëve.
Pra, shteti nuk mundet të marrë rolin e pronarit e të sillet si pronar por të gjithë këto të drejta kushtetuta dhe ligji shpronësimit për interes publik ja ka njohur vetëm pronarit. Është pronari ai që mundet të negociojë për pronën e tij me të tretë. Por në asnjë rast edhe sikur shteti të vendosë të shkelë edhe kushtetutën edhe ligjin e shpronësimit nuk mund t’i përvetësohet prona pronarëve të këtyre banesave pa u kompesuar me vlerën e tregut prona e tij. Në rastin konkret të këtij projekt vendimi në asnjë hallkë të procesit nuk është përfshirë pronari si pjesë e këtij procesi.
Sa i përket problematikës ligjore mund të them se ky projekt vendim nuk rezulton të jetë i mbështetur në ndonjë dispozitë konkrete të ndonjë ligji specifik që parashikon procedurën e auditimin të banesave apo qoftë të jetë i mbështetur te ligji për shpronësimet për interes publik. As vetë ky projekt vendim kur citon dispozitat ligjore në të cilat mbështetet konkretisht ligji “Për kontrollin dhe disiplinimin e punimeve të ndërtimit” nuk rezulton që ky ligj të ketë parashikuar një proces i tillë.
Po ashtu projekt vendimi nuk specifikon se çfarë do të ndodhë me truallin e godinës dhe pronarët e tyre. Për shembull “trualli” është privatizuar me ligj para 20 vjetësh. Pronarët e apartamenteve janë bashkëpronarë të truallit në referim të ligjit nr. 7652, datë 23.12.1992 “Për privatizimin e banesave shtetërore”, Neni 10 “Trualli që zë ndërtesa e banimit vlerësohet si zë i veçantë dhe kalon në bashkëpronësi të pronarëve të banesës.” Pra, për një moment shteti me funksionarët e tij të përcaktuar në projekt vendim përcakon se ndërtesa duhet shembur për shkak të degradimit, pyetja që lind është po “truallin” me cfarë akti do tja marrë shteti pronarëve? Sepse trualli nuk degradohet në kohë dhe si do të kryhet procesi rindërtimit pa pëlqimin e pronarëve? Apo shteti do të prishë banesat e pronarëve në kuadër të “interesit publik” dhe do t’i braktisë këta të fundit në rrugë të hapur? Sepse marrja e truallit në pronësi të shtetit kundrejt pronarëve të truallit për tja dhënë më pas një të treti për të ndërtuar, nuk është gjë tjetër thjeshtë: “grabitje e pronës” apo “kooperativizimi kolektiv i banesave”.
Shqetësuese në këtë projekt vendim është që akt-ekspertiza e thelluar do të kryhet nga një institucion shtetëror pra vetë shteti, vetë ai që po i merr pronën pronarëve po ky në kuadër të “interesit publik” e që në të njëjtën kohë nuk i lejon pronarët të kryejnë vetë privatisht këtë proces apo të monitorojnë procesin. Ndërkohë vetë “Instituti Ndërtimit” është në konflikt të hapur me qytetarin sepse është i varur tërësisht nga shteti sepse është në funksion të shtetit si edhe nuk ka as kapacitetet e duhura teknike. Rasti i i tërmetit në Turqi e tregon qartë që vetëm një institucion shtetëror nuk mund ta kontrollojë procesin e auditimit të banesave pasi “abuzohet” nën presionin e shtetit.
Në asnjë pikë të këtij projekt vendimi pronari jo vetëm që nuk është pjesë e procesit por nuk i jepet as mundësia më e vogël për të kundërshtuar gjyqësisht aktet e “Institutit të Ndërtimit” në lidhje me auditimin apo cdo akt tjetër që ka lidhje dhe cënon pronësinë e tyre. E kjo është një tjetër shkelje flagrante e kushtetutës dhe ligjit për shkak se pronarëve e drejta e pronës që i është njohur me kushtetutë dhe me ligj nuk mund t’i cënohet pa një proces të rregullt ligjor.
Ky projekt vendim është shqetësues duke marrë në konsideratë se gjatë këtyre viteve 1999 e deri më sot sistematikisht shteti shqiptar në kuadër të “shpronësimeve për interes publik” ka përvetësuar pronat e pronarëve dhe nuk i ka dëmshpërblyer me vlerën e tregut. Por ajo që është më e rënda akoma është se përvec se shteti i ka përvetësuar pronën pronarit duke e zhveshur si pronar për shkak të shpronësimit për interes publik për të bërë një lulishte, një trotuar apo një kopësht, shkollë, rrugë etj shteti shqiptar i ka nxjerrë nga shtëpitë e tyre pronarët, i ka shembur banesat duke i nxjerrë në rrugë të madhe dhe nuk i ka dhënë as shpërblimin, kompesimin ndaj shpronësimit. Madja ka shumë pronarë që kanë fituar gjyqet me shtetin Shqiptar deri në Gjykatën Evropiane të Drejtave të Njeriut në Strasburg dhe sërish shteti Shqiptar refuzon të ekzekutojë këto vendime e të kompesojë pronarët.
Në rastin konkret, ky projekt vendim pavarësisht sesi është shkruar apo sesi do të shkruhet apo korrigjohet nëse gjithmonë do të ketë reflektim është një projekt vendim që me fjalë të thjeshta do të shpronësojë shumë pronarë si në vitet 1946 në kuadër të “reformave” dhe “dashurisë e kujdesit të shtetit për pronarët”, të cilëve pasi do t’ja marrë pronën me shkakun se është e degraduar, do t’i nxjerrë në rrugë të madhe dhe qytetarët në rastin më të mirë do të sorrollaten dyerve të gjykatave për 10-20 vitet e ardhshme për të kërkuar të marrin një vlerë kompesimi që nuk do të mund të blejnë dot as banesën e tyre.
Çfarë duhet të parashikojë projekt vendimi që të jetë brenda kornizave kushtetuese dhe ligjore?
• Pronari të jetë pjesë e procesit të auditimit dhe t’i jepet e drejta të ankimojë vendimet e “Insitutit të Ndërtimit” apo cdo institucioni tjetër të caktuar nga shteti Shqiptar;
• Procesi i riparimit apo ndërtimit të mos fillojë pa u shprehur gjykatat me vendim të formës së prerë, pra pa përfunduar një proces i rregullt ligjor;
• Pronarët apo bashkëpronarët që janë dakort për riparimin apo ndërtimin e banesave të tyre duhet që marrëveshjet me palët e treta t’i realizojnë direkt këta pa ndërmjetësimin e shtetit;
• Nëse shteti vendos të riparojë apo ndërtojë banesat e degraduara duhet që minimalisht t’i riparojë/ndërtojë një banesë të njëjtë në sipërfaqe pronarëve dhe për cdo kat mbi katet që janë banesat në proces auditimi të jenë pronarët ata që hyjnë në marrëveshje me palët e treta apo shteti tja shpërndajë pronarëve cdo sipërfaqe më shumë që ndërtohet në përpjesëtim me pronësinë e secilit e pronar.
Tre problematika që fshihen te projekt vendimi i auditimit të banesave:
1- Kur përmendet se procesi i auditimit të banesave është realizuar dhe realizohet në gjithë europën, a mundet shteti të paraqesë, prezantojë gjithë legjislacionin dhe praktikat europiane? Pra, të dimë sesi operon, ndërvepron një shtet europian me pronat e pronarëve?
2- Ky proces auditimi që nis me anë të këtij projekt vendimi si shkak “degradimi” a i hap rrugën më pas shtetit që në kuadër auditimit të “degradimit” të shtojë elementë auditimi për shembull si: tubat e aspirimit, sistemi ngrohjes banesave, sistemi i instalimeve elektrike etj që nuk janë në përputhje me ndryshimet klimaterike?
3- A janë më pronarët realisht pronarë apo kjo është mënyra moderne “demokratike” e zhveshjes përfundimtare të pronarit nga pronësia?
Avokat Erald Aga
Studio Ligjore
Aga & Goxhaj Law Firm
